Заключение договора найма жилого помещения

Условия договора коммерческого найма жилого помещения

Я уже неоднократно писала, что при аренде жилья в столице необходимо быть бдительным и проявлять осторожность в любой ситуации, даже если хозяин квартиры на первый взгляд любезен и располагает к себе. Поверьте, в любой момент он может изменить своё отношение к вам и к ситуации, и нужно быть готовым к этому.Защитить ваши интересы при возникновении конфликтной или неоднозначной ситуации поможет грамотно составленный договор найма. На что обратить внимание при заключении договора найма, какие условия прописать, как правильно расторгнуть договор найма, читайте в данной статье.

Наём жилого помещения регулируется главой 35 Гражданского кодекса РФ. Согласно статье 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник или управомоченное им лицо (Наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (Нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания граждан. Итак, рассмотрим основные моменты, связанные с заключением договора найма жилого помещения.

Форма договора найма. Договор найма должен быть заключён в простой письменной форме. Независимо от срока его заключения закон не предъявляет особых требований по оформлению договора найма у нотариуса или его государственной регистрации в органах росреетра (иное мнение ошибочно).

Несоблюдение простой письменной формы договора найма лишает сторон права ссылаться на свидетельские показания в подтверждение его заключения и условий, однако не лишает права приводить письменные и другие доказательства. Таким образом, если вы всё-таки не оформили свои отношения с собственником в письменном виде (забыли, собственник не захотел и пр.), ежемесячно берите с него расписки в получении  денег за квартиру и коммунальные услуги. Их можно будет предъявить в суде в качестве доказательства существования фактических отношений найма между вами и собственником.

Предмет договора. В договоре обязательно должен быть указан его предмет, то есть то недвижимое имущество, которое передаётся в пользование. Причём его необходимо как можно подробнее индивидуализировать путём указания на адрес квартиры (регион, улица, номера дома и квартиры, этаж), её площадь, условный номер (указывается в свидетельстве). Если вы снимаете комнату, желательно приложить планировку квартиры и отметить на ней, какую именно комнату из всех вы занимаете. Предмет является существенным условием договора найма. Если сторонами не согласован (или невнятно согласован) предмет договора найма, его можно признать незаключённым и применить положения ст.167 ГК РФ.

Стороны договора найма. Сторонами по договору найма являются Наймодатель и Наниматель. На стороне Наймодателя может выступать либо собственник жилого помещения, либо иное управомоченное им лицо. Управомоченным признаётся лицо, которое имеет надлежаще оформленные от собственника полномочия для сдачи жилья в наём. Таким надлежащим документом является нотариальная доверенность, выданная собственником, по распоряжению всем недвижимым имуществом собственника или конкретным объектом недвижимости, который вы собираетесь снять.

Нанимателем по договору может выступать только дееспособное физическое лицо, а именно психически устойчивые граждане/лица без гражданства/лица с двойным гражданством, достигшие 18-летнего возраста.

Цена договора найма. В разделе «цена договора» необходимо обязательно указать стоимость пользования жильём за месяц, прописать, включены ли коммунальные услуги в стоимость пользования или вносятся сверх суммы. Исходя из практики в Москве и Московской области, на свет и воду (холодную/горячую) стоят счётчики, поэтому эти коммунальные услуги вы, скорее всего, будете оплачивать отдельно.

Порядок оплаты согласовывается сторонами по договорённости. Но обычно оплата за квартиру и коммунальные услуги производится нанимателем в порядке предоплаты (кроме коммунальных платежей за первый месяц пользования).

Особое внимание в договоре найма следует уделить условию о страховом депозите, то есть той сумме, которую вы платите собственнику в момент заключения договора с возможностью производить вычеты в случае причинения ущерба жилью или имуществу собственника по вашей вине. В договоре необходимо зафиксировать сумму уплаченного депозита, предусмотреть порядок осуществления вычета и установления вашей вины в причинении ущерба, а также порядок и сроки возврата депозита. Обычно собственник возвращает депозит в момент подписания акта возврата квартир, когда расторгается договор.

Иногда собственник в договоре указывает на удержании 100% депозита в качестве штрафа при условии, что наниматель захочет расторгнуть договор до окончания срока его действия. В такой ситуации есть несколько вариантов поведения.

Первый вариант: согласиться и прописать в договоре встречное условие, согласно которому, если собственник желает расторгнуть договор раньше срок, то он возвращает депозит в двойном размере (т.е. по факту возвращает депозит и дополнительно оплачивает нанимателю услуги агента, к которому последний вынужден будет обратиться).

Второй вариант: попытаться убедить собственника, что расторжение договора нанимателем – это право, предоставленное ГК РФ (п. 1 ст 687 ГК РФ), и устанавливая за это штраф, наймодатель нарушает положения закона. По своей природе штраф – это санкция за какие-либо нарушения, а вы пользуетесь своим законным правом. Какие могут быть санкции в такой ситуации?

Третий вариант: не спорить и не ссориться с наймодателем, если припрёт, то обратитесь в суд и попытаетесь отстоять свой депозит, ссылаясь на судебную практику, которая поддерживает позицию, указанную во втором варианте. Но суд в России – это большая лотерея, поэтому лучше заранее договориться о судьбе депозита.

Срок договора найма. По сроку заключения выделяют краткосрочный (менее одного года) и долгосрочный (более одного года) договоры найма. Предельный срок договора найма согласно ГК РФ составляет не более пяти лет. Это значит, что если стороны заключат договор на срок более пяти лет, договор будет всё равно признан заключённым на пять лет.

Важно знать, что к договору найма, как уже было отмечено выше, не применяются положения о регистрации долгосрочного договора найма в органах росреестра (в отличие от договора аренды), поскольку законом это прямо не предусмотрено. Несмотря на это многие риелторы ошибочно полагают, что договор найма, заключённый на срок более одного года, необходимо регистрировать, и советуют собственникам заключать договор на срок, равный 11 месяцам. В принципе для квартиранта это неплохо, потому что за год можно понять, нравится ли вам квартира, хотите вы в ней остаться или нет, насколько сложно вам строить свои отношения с собственником. И соответственно, если на все три вопроса ответ отрицательный, через год можно съехать с  квартиры без потери страхового депозита. В любом случае продлить договор или заключить долгосрочный договор найма ы всегда успеете.

Расторжение договора найма. В соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ договор найма может быть расторгнут по соглашения сторон, наймодателем в одностороннем судебном порядке (за нарушения, указанные в ст. 687 ГК РФ) или нанимателем в одностороннем внесудебном порядке в любое время (при условии согласия всех проживающих в жилом помещении граждан) с уведомлением наймодателя не менее чем за три месяца. Какие ситуации могут возникнуть при заключении договора найма, связанные с его расторжением.

Иногда стороны фиксируют в тексте договора срок уведомления наймодателя о расторжении договора менее чем три месяца. В итоге это положение вступает в противоречие с положением закона. Чем это может грозить для нанимателя? Наймодатель вправе потребовать от нанимателя подать уведомление о расторжении договора найма за три месяца и всё это время наниматель обязан будет уплачивать плату за пользование. Так что советую заранее подавать такое уведомление.

Как строить свои отношения с собственником, каждый наниматель решает самостоятельно, однако чтобы не было проблем в будущем, лучше заранее подумать об условиях договора найма и попытаться соблюсти в договора баланс интересов обеих сторон.

Ещё по этой теме:
Как найти квартиру в Москве.
Договор аренды квартиры (образец).